Estudo de caso: Anatomia de uma reforma multifamiliar classe B bem-sucedida!

No mundo do investimento em imóveis multifamiliares, a estratégia de valor agregado provou ser um dos caminhos mais confiáveis para gerar retornos superiores. Na PrimeX Capital, refinamos nossa abordagem para reformas de imóveis multifamiliares Classe B com anos de experiência em vários mercados e ciclos econômicos. Este estudo de caso oferece uma visão aprofundada de um projeto de valor agregado bem-sucedido, detalhando cada fase, desde a aquisição até a alienação, e destacando as principais decisões que geraram resultados excepcionais.

A propriedade: Oakwood Gardens

Visão geral da propriedade

Nome da propriedade: Oakwood Gardens (nome alterado para fins de confidencialidade)

Localização: Subúrbio de Raleigh, Carolina do Norte

Tamanho: 156 unidades

Ano de construção: 1992

Mix de unidades:

-48 Um quarto/um banheiro (650 pés quadrados)

-84 Dois quartos/dois banheiros (950 pés quadrados)

-24 Três quartos/dois banheiros (1.200 pés quadrados)

Características da propriedade:

-Comunidade em estilo de jardim com 13 edifícios de dois andares

-Estacionamento na superfície (1,5 vaga por unidade)

-As comodidades incluíam um clube antigo, academia de ginástica básica e piscina

-Aproximadamente 8 acres de terreno com paisagismo maduro

-Ocupação na aquisição: 91%

Fase 1: Estratégia de aquisição

Seleção de mercado

Nossa tese de investimento começou com a identificação do mercado certo. Escolhemos o Raleigh-Durham MSA com base em vários fatores convincentes:

Fundamentos econômicos:

-Crescimento de empregos superior a 2,5% por ano

-Crescimento populacional de 1,8% por ano

-Base de empregos diversificada nos setores de tecnologia, saúde, educação e governo

-Grandes empregadores em um raio de 8 km da propriedade, adicionando empregos

Dinâmica de oferta e demanda:

-Limitação de novas construções no segmento Classe B

-Diferença significativa de aluguel entre imóveis de Classe B e Classe A ($400+ por mês)

-Taxas de ocupação acima de 94% em todo o mercado para imóveis de Classe B

-Absorção superior a novos fornecimentos

Análise do submercado

No mercado mais amplo de Raleigh, nos concentramos nos subúrbios do nordeste devido a:

Vantagens de localização:

-Proximidade dos principais centros de emprego (15 minutos de carro até o centro de Raleigh)

-Distrito escolar forte (melhor 20% do estado)

-Acesso conveniente a lojas e serviços

-Terrenos urbanizáveis limitados que restringem o novo fornecimento

Tendências demográficas:

-Renda familiar média de $72.000 em um raio de 3 milhas

-Crescimento anual da população de 2.1% no submercado

-A população de locatários está aumentando mais rapidamente do que a população de proprietários

-Demografia de idade favorável (35% de residentes entre 25 e 44 anos)

Identificação da propriedade

Depois de analisar mais de 30 possíveis aquisições, selecionamos o Oakwood Gardens com base em vários critérios importantes:

Potencial de valor agregado:

-Interiores de unidades originais com acabamentos antigos

-Aluguéis aproximadamente $200-250 abaixo dos valores comparáveis renovados

-Áreas comuns e comodidades subutilizadas

-Ineficiências operacionais sob a gestão anterior

-Manutenção diferida que pode ser corrigida sem grandes problemas estruturais

Métricas financeiras:

-Preço de compra: 18,7 milhões (18,7 milhões (18,7 milhões (18,7 milhões (120.000 por unidade)

-Taxa de capitalização de entrada: 5,2%

-Preço por pé quadrado: $118

-Aluguéis existentes aproximadamente 15% abaixo do mercado

Condição física:

-Boa integridade estrutural, sem grandes problemas na fundação ou no telhado

-Sistemas mecânicos funcionais, mas desatualizados

-Projeto arquitetônico atraente com bom potencial de atratividade para o público

-Paisagismo bem conservado e árvores maduras

Fase 2: Due Diligence e aquisição

Due Diligence abrangente

Nosso processo de due diligence foi fundamental para validar nossa tese de investimento e identificar riscos e oportunidades:

Inspeções físicas:

-Avaliação da engenharia estrutural

-Inspeção do telhado (identificou 3 edifícios que precisam ser substituídos dentro de 2 anos)

-Avaliação dos sistemas de HVAC (idade média de 8 anos, 20% exigindo substituição imediata)

-Avaliação de sistemas elétricos e de encanamento

-Revisão de conformidade com a ADA

Avaliação ambiental:

-Avaliação ambiental de fase I do local (limpo)

-Testes de amianto (presença mínima em alguns tetos de pipoca)

-Teste de tinta com chumbo (negativo)

-Teste de radônio (níveis dentro da faixa aceitável)

Análise financeira:

-Revisão detalhada dos demonstrativos operacionais históricos (3 anos)

-Análise do consumo de serviços públicos (identificou 25% de economia potencial)

Revisão da avaliação fiscal (apelação bem-sucedida da avaliação, reduzindo os impostos anuais em $42.000)

-Análise de custos de seguro

Pesquisa de mercado:

-Pesquisa abrangente de aluguel de 12 propriedades comparáveis

-Análise dos prêmios de unidades renovadas recentemente

-Revisão das tendências de concessão no submercado

-Avaliação das ofertas de comodidades em propriedades concorrentes

Financiamento de aquisição

Estruturamos o financiamento da aquisição para equilibrar alavancagem, flexibilidade e custo:

Estrutura da dívida:

-$13,1 milhões de empréstimo sênior (70% LTV)

-Prazo de três anos com duas opções de extensão de um ano

-Taxa de juros: SOFR + 2,75% (com limite de taxa)

-24 meses de pagamentos somente com juros

Condições flexíveis de pré-pagamento após 18 meses

Estrutura do patrimônio líquido:

-$6,2 milhões de patrimônio total necessário (incluindo custos de aquisição e orçamento de renovação)

-$1,2 milhão de co-investimento do patrocinador (20% de patrimônio líquido)

-$5,0 milhões de parceiros limitados

-8% retorno preferencial para sócios limitados

-70/30 divisão de lucros (LP/GP) após o retorno preferencial

Desenvolvimento do plano de negócios

Com base em nossas descobertas de due diligence, desenvolvemos um plano de negócios abrangente com vários componentes principais:

Estratégia de aumento de receita:

-Programa de renovação de unidades com opções de dois níveis (8.000 e 8.000 e 8.000 e 12.000 por unidade)

-Melhorias na área comum para melhorar a comercialização

-Adições de comodidades, incluindo parque para cães, armários para pacotes e espaço de trabalho conjunto

-Implementação do RUBS (Ratio Utility Billing System)

-Pacote de tecnologia de casa inteligente como opção premium

-Programa de estacionamento reservado para obter renda adicional

Estratégia de redução de despesas:

-Mudança na empresa de gerenciamento para reduzir as taxas em 0,5%

-Reestruturação da equipe para aumentar a eficiência

-Melhorias na eficiência energética (iluminação LED, luminárias de baixo fluxo)

-Implementação do programa de manutenção preventiva

-Otimização do programa de seguros

-Renegociação do contrato de gerenciamento de resíduos

Plano de melhoria de capital:

-1,56 milhão para renovações de unidades (1,56 milhão para renovações de unidades (1,56 milhão para renovações de unidades (10.000 em média por unidade)

-$420.000 para melhorias externas

-$280.000 para melhorias de amenidades

-$240.000 para atualizações de sistemas mecânicos

-$100.000 reserva de contingência

Fase 3: Execução da estratégia de valor agregado

Período de estabilização inicial

Os primeiros 90 dias após a aquisição se concentraram na estabilização das operações e na preparação para o programa de renovação:

Transição de gerenciamento:

-Implementação de um novo software de gerenciamento de propriedades

-Manteve 2 dos 4 membros da equipe existentes

-Treinamento aprimorado e procedimentos operacionais padrão

-Métricas de desempenho e sistemas de relatórios estabelecidos

Melhorias físicas imediatas:

-Abordagem de itens críticos de manutenção adiada

Aprimoramento da atratividade do meio-fio por meio de melhorias no paisagismo

-Pintura externa renovada no acabamento e nas portas

-Reparo e recapeamento de áreas de estacionamento

-Limpeza profunda de todas as áreas comuns

Aprimoramentos operacionais:

-Implementação de nova estratégia de marketing e marca

-Critérios de triagem revisados para melhorar a qualidade do locatário

-Cronograma de manutenção preventiva estabelecido

-Contratos de serviços renegociados (paisagismo, controle de pragas, etc.)

-Realização de auditoria de energia e implementação de medidas de eficiência de ganho rápido

Programa de renovação de unidades

Nosso programa de renovação de unidades foi implementado estrategicamente para maximizar os retornos e minimizar os transtornos:

Escopo da renovação:

Pacote padrão ($8.000/unidade):

-Novos armários de cozinha com ferragens modernas

-Bancadas de granito

-Pacote de eletrodomésticos em aço inoxidável

-Piso de tábuas de vinil de luxo em todas as áreas de estar

-Novas luminárias

-Esquema de pintura em dois tons

-Banheiros e acessórios atualizados

-Espelhos emoldurados nos banheiros

Pacote Premium ($12.000/unidade):

-Todos os itens do pacote padrão

-Backsplash de azulejos na cozinha

-Pia de cozinha de montagem inferior com torneira suspensa

-Barreiras de azulejos nos banheiros

-Pacote de casa inteligente (termostato, fechaduras, iluminação)

-Ventiladores de teto nos quartos e na sala de estar

-Microondas embutido

-Tomadas USB na cozinha e nos quartos

Estratégia de renovação:

Concentrou-se inicialmente em unidades vagas para estabelecer a aceitação do mercado

-Criou duas unidades modelo (uma para cada pacote)

-Implementação de preços premium para unidades reformadas

-Ofereceu aos moradores atuais a oportunidade de se transferirem para unidades reformadas

-Reformas programadas para manter a ocupação acima de 85%

-Abordagem em fases, visando de 8 a 10 unidades por mês

Resultados da renovação:

-Pacote padrão: Obteve prêmio médio de aluguel de $225

-Pacote Premium: Alcançou o prêmio médio de aluguel de $325

-92% dos residentes selecionaram o Pacote Premium quando tiveram a opção

-Tempo médio de renovação: 15 dias por unidade

-ROI de renovação: 30% para o Pacote Padrão, 32,5% para o Pacote Premium

Melhorias na área comum e nas comodidades

Paralelamente ao programa de renovação de unidades, implementamos melhorias estratégicas nas áreas comuns:

Transformação do clube:

-Redesenho completo do interior com móveis modernos

-Adição de espaço de trabalho conjunto com cabines privativas e sala de conferências

-Café bar e área de lounge para residentes

-Business center atualizado com serviços de impressão

-Novo layout do escritório de leasing para aprimorar a experiência do cliente potencial

Aprimoramentos de amenidades:

-Academia de ginástica ampliada com equipamentos modernos e área de ioga

-Renovação da área da piscina com novos móveis, estações para churrasco e cabanas

-Adição de um sistema de armário de pacotes

-Criação de um parque para cães com equipamentos de agilidade

-Instalação de áreas de reunião ao ar livre com fogueiras

Atualizações tecnológicas:

-WiFi em toda a propriedade nas áreas comuns

-Sistema de controle de acesso inteligente para espaços de lazer

-Sistema de câmera de segurança HD

Portal on-line dos residentes para solicitações de manutenção e pagamentos

-Ferramentas digitais de leasing para visitas virtuais e processamento de solicitações

Melhorias operacionais

Além das reformas físicas, implementamos vários aprimoramentos operacionais que melhoraram significativamente o NOI:

Gerenciamento de receitas:

-Implementação de software de preços dinâmicos

-Gerenciamento otimizado do vencimento do contrato de aluguel para reduzir a rotatividade durante as épocas de baixa temporada

-Criou níveis de preços premium com base na localização, na vista e no nível do andar

-Desenvolveu fluxos de renda auxiliares (armazenamento, estacionamento reservado, taxas para animais de estimação)

-Redução das concessões por meio de melhorias no marketing e na experiência dos residentes

Medidas de controle de despesas:

-Implementação do programa de manutenção preventiva, reduzindo os custos de reparo em 18%

-Instalou iluminação de LED em todas as áreas comuns, reduzindo os custos de eletricidade em 22%

-Atualização para instalações de baixo fluxo, reduzindo o consumo de água em 15%

-Contratos de serviço renegociados, economizando aproximadamente $36.000 anualmente

-Implementação de sistemas de gerenciamento de energia para áreas comuns

Aprimoramentos da experiência dos residentes:

-Criou um programa de eventos para residentes com o objetivo de criar uma comunidade

-Garantia de resposta de manutenção 24 horas implementada

-Pacote de boas-vindas desenvolvido para a mudança

-Programa de indicação de residentes estabelecido

-Comunicação aprimorada por meio de aplicativo para residentes e boletins informativos regulares

Fase 4: Monitoramento e ajustes de desempenho

Indicadores-chave de desempenho

Durante o período de retenção, monitoramos de perto várias métricas importantes para acompanhar o desempenho em relação às projeções:

Métricas financeiras:

-Crescimento mensal de NOI

-Índice de despesas (estabilizado em 38%, abaixo dos 45% na aquisição)

-Crescimento do aluguel por tipo de unidade e pacote de renovação

-Ocupação econômica vs. ocupação física

-Taxas de débito e inadimplência ruins

Métricas operacionais:

-Média de dias para alugar unidades vagas

-Taxa de renovação de arrendamento (aumentou de 52% para 68%)

-Tempo de resposta da manutenção

-Índices de satisfação dos residentes

-Classificações de reputação on-line (melhoraram de 3,2 para 4,6 estrelas)

Métricas de renovação:

-Custo por unidade vs. orçamento

-Tempo para concluir as reformas

-Prêmios de aluguel obtidos

-Retorno do investimento por componente

Ajustes estratégicos

Com base nos dados de desempenho e no feedback do mercado, fizemos vários ajustes estratégicos durante o período de retenção:

Refinamentos do programa de renovação:

-Adicionadas tomadas USB ao Pacote Padrão com base no feedback dos residentes

-Pacote de eletrodomésticos atualizado para incluir geladeiras com porta francesa no Pacote Premium

-Seleções simplificadas de azulejos de banheiro para reduzir o tempo de instalação

-Adicionou termostatos inteligentes a todas as unidades reformadas com base em dados sólidos de ROI

Evolução da estratégia de marketing:

-Mudança do orçamento de marketing de fontes tradicionais para canais digitais com base no rastreamento de leads

-Presença aprimorada nas mídias sociais com depoimentos de residentes e mostras de renovação

-Implementação de publicidade com geofencing direcionada a comunidades de luxo próximas

-Desenvolveu um programa de alojamento corporativo para empresas locais

Ajustes operacionais:

-Equipe de manutenção reestruturada para incluir um especialista em preparação dedicado

-Implementação do programa de compras em massa para suprimentos de manutenção

-Modelo de equipe ajustado com base nos padrões de tráfego

-Programa de treinamento aprimorado para consultores de leasing

Fase 5: Refinanciamento e criação de valor adicional

Refinanciamento estratégico

Na marca de 24 meses, executamos um refinanciamento estratégico para devolver o capital aos investidores e, ao mesmo tempo, manter a propriedade:

Estrutura de refinanciamento:

-Novo valor do empréstimo: $22,5 milhões

-Valorização: 30milhões(30milhões(30milhões(192.300 por unidade)

-LTV: 75%

-Taxa de juros: 4,85% fixa por 7 anos

-Amortização em 30 anos

-Montante de saque: $8,2 milhões

Distribuição de capital:

-Retornou 65% do capital inicial do investidor, mantendo a propriedade

-Redução do serviço contínuo da dívida por meio de uma taxa de juros mais baixa

-Criou uma reserva adicional de melhoria de capital para os aprimoramentos da Fase 2

-Melhoria dos retornos em dinheiro para o patrimônio líquido restante

Iniciativas de valor agregado da Fase 2

Após o refinanciamento, implementamos uma segunda fase de iniciativas de valor agregado:

Aprimoramentos adicionais de comodidade:

-Adição de um sistema de armário de pacotes com compartimentos refrigerados

-Criação de um circuito de condicionamento físico ao ar livre

-Instalação de estações de carregamento de veículos elétricos

-Aprimoramento da área da piscina com recursos no estilo resort

-Adição de uma horta comunitária

Atualizações tecnológicas:

-Rede de malha WiFi em toda a propriedade

-Expansão do pacote de tecnologia de casa inteligente

-Recursos de segurança aprimorados, incluindo reconhecimento de placas de veículos

-Sistemas de gerenciamento de energia para áreas comuns

-Aplicativo residente com funcionalidade expandida

Iniciativas de sustentabilidade:

-Instalação de painel solar no telhado do clube

-Sistema de irrigação inteligente que reduz o consumo de água

-Substituições de janelas com eficiência energética em fases

-Adição de um programa de reciclagem no local

-Instalação de sistema de coleta de água da chuva para paisagismo

Fase 6: Estratégia de disposição

Tempo e posicionamento no mercado

Após um período de retenção de 4,5 anos, determinamos que as condições de mercado eram ideais para a alienação:

Condições de mercado:

As taxas de capitalização foram reduzidas em aproximadamente 50 pontos-base desde a aquisição

-A demanda dos investidores institucionais por imóveis multifamiliares de valor agregado aumentou significativamente

-A propriedade alcançou uma ocupação estabilizada de 96% com forte crescimento do aluguel

-Todas as principais melhorias de capital foram concluídas

-O submercado teve uma valorização significativa

Estratégia de posicionamento:

-Engajou a melhor equipe de corretagem multifamiliar com relacionamentos com compradores institucionais

-Desenvolveu um pacote de marketing abrangente destacando a execução de valor agregado

-Enfatizou o potencial de aumento remanescente por meio do crescimento contínuo do aluguel

-Apresentou eficiências operacionais e medidas de controle de despesas

Destacou a sólida reputação on-line da propriedade e a satisfação dos residentes

Processo e resultados da venda

O processo de disposição foi executado metodicamente para maximizar o valor:

Marketing e licitações:

-Realização de marketing direcionado para compradores pré-qualificados

-Visitas guiadas à propriedade para 14 possíveis compradores sérios

-Recebeu 8 ofertas qualificadas

-Conduziu a melhor e última rodada com os 4 melhores licitantes

Transação final:

-Preço de venda: 34,3 milhões (34,3 milhões (34,3 milhões (220.000 por unidade)

-Taxa de tampa: 4,7%

-Preço por pé quadrado: $220

-Comprador: Empresa de investimento regional com forte presença no Sudeste

Resultados financeiros:

-TIR total do projeto: 24,3%

-Múltiplo de ações: 2,4x em 4,5 anos

-Retorno médio anual de caixa sobre caixa: 8,7%

-Lucro total do investidor: 10,6 milhões em 10,6 milhões em 10,6 milhões em 5,0 milhões de investimento

Principais fatores de sucesso e lições aprendidas

Fatores críticos de sucesso

Vários fatores foram fundamentais para a obtenção de resultados excepcionais nesse projeto:

1. Diligência prévia completa

Nossa abrangente análise pré-aquisição identificou oportunidades e possíveis armadilhas, o que nos permitiu desenvolver um plano de negócios realista com contingências adequadas. A compreensão detalhada das condições físicas da propriedade, do desempenho operacional e da posição no mercado proporcionou uma base sólida para a estratégia de valor agregado.

2. Escopo da renovação estratégica

Em vez de melhorar demais a propriedade, calibramos cuidadosamente nosso programa de renovação para atender à demanda do mercado e obter retornos ideais. A abordagem de renovação em dois níveis proporcionou flexibilidade e nos permitiu testar a aceitação do mercado antes da implementação total.

3. Excelência operacional

Embora as melhorias físicas tenham sido importantes, os aprimoramentos operacionais que implementamos tiveram um impacto igualmente significativo no NOI. A combinação de otimização da receita, controle de despesas e melhorias na experiência dos residentes criou um valor que vai além do que as reformas físicas poderiam alcançar.

4. Implementação em fases

Ao sequenciar cuidadosamente as reformas e melhorias, mantivemos uma forte ocupação durante todo o período de retenção. Essa abordagem minimizou a interrupção da renda e permitiu ajustes em tempo real com base no feedback do mercado e nos dados de desempenho.

5. Eventos de capital estratégico

O refinanciamento do mid-hold criou um valor significativo ao devolver o capital aos investidores e, ao mesmo tempo, manter a propriedade durante a fase de valorização contínua. Essa abordagem aumentou os retornos gerais e reduziu o risco para os investidores.

Lições aprendidas

Todo projeto oferece lições valiosas que informam investimentos futuros:

1. Otimização do tempo de renovação

Em retrospecto, poderíamos ter acelerado o ritmo de renovação durante o primeiro ano para obter os prêmios de aluguel mais cedo. A demanda do mercado por unidades reformadas foi mais forte do que o projetado inicialmente, e tínhamos reservas de capital suficientes para suportar uma implementação mais rápida.

2. Priorização de amenidades

O parque para cães e o sistema de armários para pacotes geraram os maiores índices de satisfação dos residentes e o maior impacto na locação em relação ao seu custo. Se tivéssemos implementado essas comodidades no início do processo, poderíamos ter conseguido uma locação mais rápida das unidades reformadas e prêmios de aluguel mais altos.

3. Estratégias de retenção de equipe

Tivemos uma rotatividade maior do que a esperada na equipe de manutenção durante o primeiro ano, o que afetou temporariamente os níveis de serviço. A implementação de incentivos de retenção mais fortes e caminhos de desenvolvimento de carreira mais claros poderia ter atenuado esse desafio.

4. Integração de tecnologia

Os vários sistemas de tecnologia que implementamos (software de gerenciamento de propriedade, recursos de casa inteligente, gerenciamento de energia) teriam se beneficiado de uma melhor integração. Em projetos futuros, planejamos desenvolver uma estratégia tecnológica abrangente desde o início, em vez de adicionar componentes de forma incremental.

5. Comunicação com os residentes

Embora nosso programa de renovação tenha sido bem-sucedido, alguns residentes expressaram frustração com a comunicação sobre os cronogramas de construção e o fechamento de comodidades. Um programa mais robusto plano de comunicação com vários canais e maior antecedência teria melhorado a experiência dos residentes durante a fase de renovação.

Conclusão: A vantagem do valor agregado

O estudo de caso do Oakwood Gardens demonstra o poder de uma estratégia de valor agregado bem executada em imóveis multifamiliares. Ao identificar a propriedade certa em um mercado forte, implementar melhorias físicas e operacionais estratégicas e executar um plano de negócios disciplinado, conseguimos transformar um ativo obsoleto e de baixo desempenho em uma comunidade altamente desejável que gerou retornos excepcionais para os investidores.

Essa abordagem - que combina reformas físicas, aprimoramentos operacionais e gerenciamento financeiro estratégico - representa o núcleo da filosofia de investimento da PrimeX Capital. Acreditamos que os investimentos multifamiliares de valor agregado continuam a oferecer um dos perfis de retorno ajustado ao risco mais atraentes no setor imobiliário, especialmente quando executados com a atenção aos detalhes e o foco operacional ilustrados neste estudo de caso.

Para investidores que buscam participar de oportunidades semelhantes, a PrimeX Capital continua a identificar e adquirir propriedades multifamiliares de valor agregado em mercados em crescimento selecionados no Sudeste. Nossa abordagem disciplinada, refinada por meio de experiências como a do Oakwood Gardens, nos permite oferecer retornos superiores de forma consistente e, ao mesmo tempo, oferecer moradias de qualidade para nossos residentes.

Pronto para saber mais sobre as oportunidades de investimento multifamiliar da PrimeX Capital? Entre em contato com nossa equipe de relações com investidores em [informações de contato] ou visite nosso site em https://1primexcapital.com/ para explorar nossas ofertas atuais e nossa abordagem de investimento.

Este artigo é apenas para fins informativos e não constitui uma oferta de venda ou uma solicitação de oferta de compra de quaisquer títulos. O investimento em imóveis envolve risco, e o desempenho passado não é indicativo de resultados futuros. Os investidores em potencial devem conduzir sua própria diligência antes de tomar qualquer decisão de investimento. O estudo de caso apresentado foi modificado para proteger informações confidenciais e, ao mesmo tempo, manter a integridade da narrativa e dos resultados do investimento