NOI, CoC, Cap Rate e IRR: regras básicas para investimentos em imóveis multifamiliares

Investimento em multifamílias O setor imobiliário exige uma compreensão profunda das principais métricas financeiras para analisar a lucratividade e tomar decisões informadas. Entre os indicadores mais importantes estão o lucro operacional líquido (NOI), o retorno sobre o caixa (CoC), a taxa de capitalização (Cap Rate) e a taxa interna de retorno (IRR). Vamos detalhar esses termos e discutir algumas regras gerais de polegar para guiar sua estratégia de investimento.

Receita operacional líquida (NOI)

NOI é a renda total gerada por uma propriedade após a dedução das despesas operacionais, mas antes do serviço da dívida e dos impostos. Ele é calculado da seguinte forma:

NOI = renda bruta de aluguel - despesas operacionais

Regra de ouro para NOI:

Um NOI forte sugere uma propriedade com bom desempenho e fluxo de caixa saudável. Normalmente, os investidores em imóveis multifamiliares procuram propriedades com um NOI que ofereça um retorno razoável em relação aos custos de aquisição. Um NOI crescente ao longo do tempo indica um investimento sólido.

Retorno sobre o caixa (CoC)

O CoC mede o retorno anual sobre o dinheiro real investido em uma propriedade. Ele é calculado da seguinte forma:

CoC = (fluxo de caixa anual / total de caixa investido) × 100%

Regra de ouro para CoC:

A maioria dos investidores busca um mínimo de 8-12% Retorno de CoC em propriedades alavancadas. Se um investimento estiver abaixo dessa faixa, ele poderá não proporcionar retornos suficientes para justificar o risco.

Taxa de capitalização (Cap Rate)

Cap Rate é a taxa de retorno com base na renda gerada por uma propriedade. Ela é calculada da seguinte forma:

Cap Rate = (NOI / preço de compra) × 100%

Regra prática para Cap Rate:

Uma cap rate entre 5-8% é considerado típico para propriedades multifamiliares em mercados fortes, embora isso varie de acordo com o local. Cap rates mais altos indicam retornos potencialmente mais altos, mas também podem vir acompanhados de maior risco.

Taxa interna de retorno (IRR)

A TIR é uma métrica abrangente que leva em conta o fluxo de caixa ao longo do tempo, incluindo a eventual venda da propriedade. Ela reflete o valor do dinheiro no tempo e fornece um quadro mais claro da lucratividade de longo prazo.

Regra prática para a TIR:

Uma boa TIR para investimentos multifamiliares geralmente está na faixa de Faixa 12-18% para projetos de valor agregado, enquanto os principais ativos estabilizados podem oferecer TIRs mais baixas de 8-12%.

Considerações finais

Usando esses métricas financeiras juntos permitem que os investidores tomem decisões baseadas em dados e avaliem o potencial geral de uma propriedade multifamiliar. Embora as regras gerais forneçam uma diretriz, sempre considere as condições do mercado, a localização e os fatores de risco antes de fazer um investimento.

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