Mercado multifamiliar de Raleigh em 2025: Um guia de investimento bairro a bairro

No cenário competitivo do investimento imobiliário, identificar mercados com o equilíbrio certo de potencial de crescimento, estabilidade econômica e dinâmica favorável de oferta e demanda é crucial para o sucesso. À medida que avançamos em 2025, Raleigh, na Carolina do Norte, continua a se destacar como um dos principais destinos para investidores em imóveis multifamiliares, apesar de alguns desafios de oferta de curto prazo que criam oportunidades estratégicas de entrada.

Na PrimeX Capital, nossa análise do mercado de Raleigh revela uma tese convincente de investimento de longo prazo, especialmente para propriedades multifamiliares de Classe B e C em bairros estrategicamente selecionados. Este guia abrangente examina as condições atuais do mercado e destaca os bairros que oferecem o potencial de investimento mais promissor para investidores multifamiliares experientes e iniciantes.

Visão geral do mercado multifamiliar de Raleigh - 2025

O mercado multifamiliar de Raleigh-Durham apresenta um quadro matizado em 2025, com fortes fundamentos temperados pela recente expansão da oferta. De acordo com o último relatório da Yardi Matrix, os aluguéis médios solicitados ficaram em $1.520 em dezembro de 2024, refletindo um declínio de 0,6% em uma base de três meses e uma contração de 3,1% ano a ano. Essa suavidade temporária contrasta com a média nacional, que registrou uma modesta expansão de 0,6% durante o mesmo período.

O que torna essa correção de aluguel particularmente digna de nota é que ela ocorre em um cenário de crescimento excepcional de empregos. O Research Triangle registrou uma expansão de empregos de 2,4% até novembro de 2024, com um ganho líquido de 22.600 empregos em 12 meses - quase o dobro da média de 1,3% dos EUA. O setor de serviços de educação e saúde liderou esse crescimento, adicionando 10.200 empregos, ressaltando a diversificação econômica da região além de sua base tecnológica tradicional.

O principal fator que influencia as condições atuais do mercado é a entrega sem precedentes de novos estoques. Raleigh-Durham teve 12.002 unidades concluídas em 2024, o dobro da média anterior de cinco anos e representando um recorde de uma década para o mercado. O pipeline de construção continua robusto, com outras 20.272 unidades em construção no início de 2025.

Esse desequilíbrio temporário entre oferta e demanda afetou o volume de transações, com as vendas de imóveis multifamiliares atingindo $1 bilhão em 2024, uma queda significativa em relação aos $1,8 bilhão em 2023. Para investidores estratégicos, essa correção de mercado cria uma janela de oportunidade para adquirir ativos de qualidade com avaliações mais favoráveis do que as disponíveis durante o pico de mercado anterior.

Por que Raleigh continua sendo um dos principais mercados de investimento multifamiliar

Apesar dos desafios de oferta em curto prazo, as vantagens fundamentais de Raleigh como um mercado de investimento multifamiliar permanecem convincentes e o posicionam para um forte desempenho em médio e longo prazo.

A diversidade econômica da região proporciona uma resiliência crucial contra as recessões específicas do setor. O Research Triangle Park abriga mais de 300 empresas que abrangem os setores de tecnologia, ciências da vida e manufatura avançada. As recentes vitórias em desenvolvimento econômico incluem a expansão de $1 bilhão da Amgen em sua unidade na Carolina do Norte, que incluiu a inauguração de uma nova instalação de substâncias medicamentosas em Holly Springs e uma parceria com a Wake Tech Community College para estimular o emprego em biofabricação.

O crescimento populacional continua a impulsionar a demanda por moradias, com Raleigh registrando um notável aumento populacional de 23% desde 2010. Esse crescimento supera significativamente a média nacional e não mostra sinais de diminuição, já que os americanos continuam a buscar ambientes acessíveis e de alta qualidade de vida com fortes perspectivas de emprego.

Talvez o mais importante seja o fato de Raleigh manter uma vantagem crucial em termos de acessibilidade. Os custos de moradia permanecem 15-20% abaixo de mercados em crescimento comparáveis, como Austin, Nashville e Denver. Isso cria um ponto ideal para os investidores imobiliários: fortes fundamentos de demanda sem as taxas de capitalização comprimidas encontradas em mercados superaquecidos.

O atual pipeline de oferta, embora crie pressão de curto prazo sobre a ocupação e os aluguéis, está desproporcionalmente concentrado em imóveis de luxo de Classe A. Isso cria uma oportunidade significativa no segmento de moradias para a força de trabalho (imóveis de Classe B e C), onde o desenvolvimento tem sido limitado, mas a demanda continua robusta.

O ambiente regulatório favorável ao locador da Carolina do Norte oferece outra vantagem para os investidores, com estruturas razoáveis de imposto predial e leis equilibradas de locador e locatário em comparação com muitos outros mercados em crescimento.

Destaque do bairro: Centro de Raleigh

O centro de Raleigh representa o núcleo urbano do mercado e continua a evoluir como um distrito vibrante e de uso misto que atrai jovens profissionais e ninhos vazios.

Características do mercado: O centro de Raleigh é caracterizado por suas ruas transitáveis, diversas opções gastronômicas e crescente cenário artístico. A área passou por uma transformação significativa na última década, com vários projetos de reutilização adaptativa convertendo edifícios históricos em espaços residenciais e comerciais modernos.

Desenvolvimentos recentes: O Warehouse District surgiu como um ponto de acesso especial, com a conclusão do The Dillon, um empreendimento de uso misto com apartamentos de luxo, espaço para escritórios e varejo no térreo. O bairro vizinho de Glenwood South continua a expandir suas ofertas de entretenimento, aumentando ainda mais o apelo do centro da cidade.

Desempenho dos aluguéis: Os aluguéis médios nos imóveis premium do centro de Raleigh atingem aproximadamente $1.850 para unidades de um quarto e $2.400 para unidades de dois quartos, refletindo um prêmio sobre a média do mercado. Embora os imóveis de Classe A tenham sofrido alguma redução devido à nova oferta, os edifícios de Classe B bem posicionados mantiveram uma ocupação mais forte, normalmente acima de 94%.

Perspectivas de investimento: As oportunidades de investimento mais promissoras no centro de Raleigh são encontradas em edifícios mais antigos (mais de 15 anos) que podem ser estrategicamente reformados para oferecer comodidades modernas a um preço abaixo da construção nova. Os investidores em valor agregado devem se concentrar em propriedades a uma curta distância dos principais empregadores e distritos de entretenimento, onde os prêmios de aluguel para unidades reformadas podem exceder $200-300 por mês.

Transações notáveis: Um imóvel de 124 unidades de altura média no Warehouse District foi negociado por $32,5 milhões ($262.000 por unidade) no quarto trimestre de 2024, representando um cap rate de 5,1% - uma ligeira expansão em relação aos cap rates de 4,7% observados para imóveis semelhantes em 2023

Destaque do bairro: North Hills

North Hills se transformou de uma área comercial suburbana tradicional em um dos principais distritos de uso misto de Raleigh, oferecendo uma combinação atraente de comodidades urbanas em um ambiente mais espaçoso do que o centro da cidade.

Características do mercado: Localizado dentro da linha de cintura da I-440, North Hills apresenta um núcleo que pode ser percorrido a pé, cercado por bairros residenciais estabelecidos. A área atrai um grupo demográfico diversificado, de jovens profissionais a ninhos vazios abastados, atraídos por suas lojas de luxo, opções gastronômicas e acesso conveniente aos principais centros de emprego.

Desenvolvimentos recentes: A expansão contínua do distrito de inovação de North Hills pela Kane Realty adicionou um estoque significativo de apartamentos Classe A, incluindo o The Eastern, uma comunidade de luxo com 376 unidades concluída em 2023. O pipeline de desenvolvimento em andamento inclui componentes residenciais, de escritórios e de varejo adicionais programados para entrega até 2026.

Desempenho dos aluguéis: Os imóveis de classe A em North Hills têm aluguéis médios de $1.750 para unidades de um quarto e $2.200 para unidades de dois quartos. A ocupação em edifícios mais novos caiu para aproximadamente 92% devido a entregas recentes, enquanto os imóveis estabelecidos da Classe B mantêm uma ocupação mais forte em torno de 95%.

Perspectivas de investimento: As oportunidades de investimento mais atraentes em North Hills são encontradas em imóveis de Classe B construídos entre 1990 e 2010 que podem ser estrategicamente aprimorados para atrair locatários que não têm acesso a novas construções, mas que buscam o estilo de vida de North Hills. Os imóveis em um raio de 1 a 2 milhas do núcleo de desenvolvimento de North Hills, especialmente ao longo da Six Forks Road, oferecem grande potencial de valor agregado.

Transações notáveis: Uma comunidade de 210 unidades em estilo jardim, construída em 1998, foi vendida por $42 milhões ($200.000 por unidade) no primeiro trimestre de 2025, representando um cap rate de 5,3% nas operações existentes, com vantagens significativas por meio de renovações estratégicas.

Destaque do bairro: Brier Creek

O Brier Creek oferece uma localização estratégica perto do Aeroporto Internacional de Raleigh-Durham e do Research Triangle Park, o que o torna particularmente atraente para os profissionais que trabalham nesses centros de emprego.

Características do mercado: Essa comunidade planejada apresenta uma mistura de componentes residenciais, de varejo e de escritórios, com o Brier Creek Country Club como âncora de luxo. A área atrai uma alta concentração de profissionais de tecnologia e saúde, com renda familiar média superior à média da Raleigh MSA em aproximadamente 20%.

Desenvolvimentos recentes: A área tem registrado atividade moderada de desenvolvimento multifamiliar, com aproximadamente 800 unidades entregues desde 2022. O Arboretum at Brier Creek, uma comunidade de luxo com 297 unidades, representa a mais nova adição ao submercado, com comodidades em estilo resort voltadas para locatários de alta renda.

Desempenho dos aluguéis: Os imóveis de classe A em Brier Creek atingem aluguéis médios de $1.650 para unidades de um quarto e $2.000 para unidades de dois quartos. A ocupação permaneceu relativamente estável em 93-94%, superando o desempenho do mercado mais amplo devido à proximidade da área com os principais centros de emprego.

Perspectivas de investimento: O Brier Creek oferece oportunidades particularmente fortes para investidores que buscam propriedades construídas entre 2000 e 2015 e que podem se beneficiar de atualizações estratégicas nas áreas comuns e nos interiores das unidades. A forte base de empregos da área e os terrenos urbanizáveis limitados criam fundamentos favoráveis de longo prazo para investimentos multifamiliares.

Transações notáveis: Uma comunidade em estilo jardim com 276 unidades, construída em 2008, foi negociada por $58 milhões ($210.000 por unidade) no terceiro trimestre de 2024, representando um cap rate de 5,2% sobre a renda no local com potencial de agregação de valor por meio de reformas nas unidades.

Destaque do bairro: Midtown Raleigh

Midtown Raleigh, centrada na área de North Hills, mas que se estende mais ao norte ao longo da Six Forks Road, surgiu como um submercado dinâmico que combina usos comerciais e residenciais.

Características do mercado: Midtown oferece excelente acessibilidade pelas principais vias e atrai um grupo demográfico diversificado, que vai de jovens profissionais a famílias estabelecidas. A área apresenta uma mistura de tipos de moradias, desde apartamentos em estilo jardim até comunidades de médio porte, atendendo a várias faixas de preço.

Desenvolvimentos recentes: O desenvolvimento de Midtown East expandiu a área do distrito, acrescentando componentes de varejo, escritórios e residenciais. Aproximadamente 1.200 novas unidades multifamiliares foram entregues na área mais ampla de Midtown desde 2023, com outras 800 unidades em construção.

Desempenho dos aluguéis: Os aluguéis médios em Midtown Raleigh variam de $1.550 para unidades de um dormitório a $1.950 para unidades de dois dormitórios em imóveis de Classe A, com comunidades de Classe B normalmente comandando $1.350-$1.650 para unidades comparáveis. A ocupação em propriedades estabilizadas é em média de 94%, um pouco acima do mercado.

Perspectivas de investimento: Midtown oferece oportunidades atraentes para investidores que buscam propriedades com forte potencial de fluxo de caixa e componentes de valor agregado moderado. Comunidades mais antigas (anteriores a 2010) com comodidades ultrapassadas, mas com localizações sólidas, são alvos de aquisição particularmente atraentes no mercado atual.

Transações notáveis: Uma comunidade de 320 unidades construída em 2005 foi vendida por $64 milhões ($200.000 por unidade) no quarto trimestre de 2024, representando um cap rate de 5,4% nas operações existentes com potencial para atingir um cap rate de 6,5%+ por meio de reformas estratégicas e melhorias operacionais.

Destaque do bairro: Cameron Village/Oberlin

A área de Cameron Village/Oberlin representa um dos bairros mais estabelecidos e desejáveis de Raleigh, oferecendo uma mistura de charme histórico e comodidades modernas.

Características do mercado: Localizada a oeste do centro da cidade, essa área apresenta o shopping center Cameron Village (recentemente renomeado como Village District), um dos mais antigos shopping centers do sudeste. O bairro atrai um grupo demográfico diversificado, desde estudantes da Universidade Estadual da Carolina do Norte, nas proximidades, até profissionais abastados e ninhos vazios.

Empreendimentos recentes: A área tem visto um desenvolvimento multifamiliar novo e limitado em comparação com outros submercados de Raleigh, com aproximadamente 500 unidades entregues desde 2022. Esse pipeline de fornecimento restrito ajudou a manter a estabilidade do aluguel da área em relação a outros submercados.

Desempenho dos aluguéis: Os imóveis de classe A em Cameron Village/Oberlin atingem aluguéis médios de $1.700 para unidades de um quarto e $2.100 para unidades de dois quartos. Os imóveis de classe B normalmente custam de $1.400 a $1.600 para unidades de um quarto e de $1.700 a $1.900 para unidades de dois quartos. A ocupação tem se mantido forte em 95-96%, superando o desempenho do mercado em geral.

Perspectivas de investimento: O potencial limitado de desenvolvimento nessa área estabelecida cria restrições de oferta favoráveis para as propriedades existentes. Existem oportunidades de valor agregado em comunidades mais antigas (anteriores a 2000) que podem ser estrategicamente renovadas para atrair locatários que buscam as vantagens do estilo de vida da área com um desconto em relação às novas construções.

Transações notáveis: Um imóvel de médio porte com 165 unidades, construído em 2001, foi negociado por $38 milhões ($230.000 por unidade) no segundo trimestre de 2024, representando um cap rate de 5,0% - um dos mais baixos do mercado, refletindo os sólidos fundamentos da área e a limitação de novas ofertas.

Estratégia de investimento para o mercado de Raleigh em 2025

O multifamiliar atual de Raleigh O mercado de Raleigh apresenta uma oportunidade estratégica para os investidores que conseguem lidar com o desequilíbrio temporário entre oferta e demanda e, ao mesmo tempo, se posicionar para os sólidos fundamentos de longo prazo do mercado. Recomendamos a seguinte abordagem para investidores multifamiliares que estejam considerando o mercado de Raleigh em 2025:

1. Concentre-se em oportunidades de valor agregado em imóveis de classe B/C: Os retornos ajustados ao risco mais atraentes são encontrados em imóveis construídos entre 1990 e 2010, que podem se beneficiar de reformas estratégicas no interior das unidades, nas áreas comuns e nos espaços de lazer. Esses imóveis podem atrair locatários com preços fora da construção nova e, ao mesmo tempo, oferecer rendimentos significativamente mais altos do que os ativos estabilizados da Classe A.

2. Submercados-alvo com oferta nova limitada: Embora o centro da cidade e North Hills tenham recebido novas entregas significativas, áreas como Cameron Village/Oberlin e partes de Midtown tiveram um pipeline de desenvolvimento mais restrito. Essas áreas oferecem um potencial de crescimento de aluguel a curto prazo mais forte à medida que o mercado absorve novos estoques.

3. Implementar programas estratégicos de renovação: No ambiente atual, recomendamos programas de renovação direcionados e focados em melhorias de alto ROI em vez de atualizações de luxo abrangentes. As reformas de cozinhas e banheiros, a atualização de pisos e a instalação de lavadoras/secadoras normalmente proporcionam os maiores retornos sobre o investimento.

4. Otimize as operações para obter o máximo de NOI: com o crescimento do aluguel temporariamente limitado, a excelência operacional torna-se ainda mais essencial. A implementação de soluções tecnológicas para locação e gerenciamento, a otimização dos sistemas de faturamento de serviços públicos e os aprimoramentos estratégicos das comodidades podem melhorar significativamente o desempenho da propriedade.

5. Estruture as aquisições com financiamento flexível: O atual ambiente de taxas de juros exige atenção cuidadosa à estrutura de capital. Recomendamos garantir o financiamento com flexibilidade de pré-pagamento para permitir o refinanciamento à medida que as taxas de juros forem potencialmente moderadas e o desempenho da propriedade melhorar por meio da execução de valor agregado.

6. Planeje períodos de retenção de médio prazo: A estratégia ideal no mercado atual envolve um período de retenção de 5 a 7 anos, dando tempo para que o mercado absorva as entregas atuais, para que os planos de negócios de valor agregado sejam totalmente executados e para que os sólidos fundamentos do mercado impulsionem a valorização.

Conclusão: A atraente oportunidade de longo prazo de Raleigh

Enquanto o mercado multifamiliar de Raleigh passa por um período temporário de abrandamento impulsionado pela oferta, os fundamentos excepcionais de crescimento econômico e populacional da região a posicionam para um forte desempenho a médio e longo prazo. O ambiente atual cria um ponto de entrada estratégico para os investidores que conseguem identificar os ativos certos nos submercados certos.

Os bairros destacados nesta análise - Downtown, North Hills, Brier Creek, Midtown e Cameron Village/Oberlin - oferecem, cada um, vantagens e oportunidades de investimento distintas. Compreender as características exclusivas de cada submercado é essencial para desenvolver uma estratégia de investimento bem-sucedida no diversificado cenário multifamiliar de Raleigh.

Na PrimeX Capital, somos especializados em identificar, adquirir e otimizar propriedades multifamiliares em mercados de alto crescimento, como Raleigh. Nosso foco em propriedades de classe B e C com potencial de agregação de valor nos permite visar investimentos com forte fluxo de caixa e valorização.

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Fique atento à nossa próxima análise do mercado multifamiliar de Charlotte, onde forneceremos um guia semelhante, bairro por bairro, para um dos outros principais destinos de investimento do Sudeste.

Este artigo é apenas para fins informativos e não constitui uma oferta de venda ou uma solicitação de oferta de compra de quaisquer títulos. O investimento em imóveis envolve risco, e o desempenho passado não é indicativo de resultados futuros. Os investidores em potencial devem conduzir sua própria diligência antes de tomar qualquer decisão de investimento.