Por que 2025 é o momento perfeito para investir em imóveis multifamiliares nas Carolinas

No cenário dinâmico do investimento imobiliário, o momento certo pode ser tão importante quanto a localização. À medida que avançamos em 2025, uma confluência única de fatores econômicos, demográficos e de mercado criou o que nós da PrimeX Capital acreditamos ser uma janela de oportunidade excepcional para investidores multifamiliares na Carolina do Norte e do Sul. Esta análise abrangente examina por que 2025 representa um momento particularmente vantajoso para investir em imóveis multifamiliares nas Carolinas.

O renascimento econômico das Carolinas

Crescimento robusto do emprego impulsiona a demanda por moradias

As Carolinas surgiram como os principais destinos para realocações e expansões corporativas, criando um mercado de trabalho robusto que se traduz diretamente na demanda por moradia. Em 2025, essa tendência se acelerou, com vários desenvolvimentos importantes:

Momento econômico da Carolina do Norte:

-O Research Triangle Park continua sua expansão, com mais de 15.000 novos empregos anunciados nos setores de tecnologia e ciências da vida desde 2023

-O setor financeiro de Charlotte cresceu aproximadamente 8% em relação ao ano anterior, consolidando sua posição como o segundo maior centro bancário dos Estados Unidos.

-Investimentos em manufatura superiores a $3,5 bilhões foram anunciados na região da Tríade, criando milhares de empregos bem remunerados

O boom industrial da Carolina do Sul:

-A expansão de $1,7 bilhão da fábrica da BMW em Spartanburg está criando efeitos em cascata em toda a economia regional

-A expansão do porto de Charleston catalisou o crescimento da logística e da distribuição, com o espaço de armazenamento aumentando em mais de 20% desde 2023

-Greenville-Spartanburg atraiu mais de $2 bilhões em investimentos estrangeiros diretos nos últimos 24 meses

Essa vitalidade econômica se traduz diretamente na demanda multifamiliar, uma vez que os novos trabalhadores precisam de moradia e os residentes atuais experimentam um aumento de renda que lhes permite melhorar suas condições de vida.

Crescimento populacional superior à média nacional

As Carolinas continuam a ter um crescimento populacional que excede significativamente a média nacional, criando uma demanda sustentada por moradias em todos os segmentos:

Carolina do Norte:

-4º lugar no ranking nacional de crescimento populacional em 2024, com um aumento anual de 1,6%

-Raleigh-Durham e Charlotte foram classificadas entre as 10 áreas metropolitanas de crescimento mais rápido

-Imigração líquida de aproximadamente 100.000 pessoas por ano, com um crescimento particularmente forte entre jovens profissionais e aposentados

Carolina do Sul:

-Classificada em 6º lugar no país em termos de crescimento populacional em 2024, com um aumento anual de 1,5%

-Charleston e Greenville lideram o crescimento do estado, com aumentos populacionais anuais superiores a 2%

Fluxo significativo de residentes de estados do nordeste e do centro-oeste em busca de custos de vida mais baixos e maior qualidade de vida

Esse aumento populacional cria uma pressão natural de demanda no mercado imobiliário, beneficiando especialmente as propriedades multifamiliares em áreas urbanas e suburbanas em crescimento.

A correção do mercado em 2025: Um ponto de entrada estratégico

Reequilíbrio entre oferta e demanda

Os mercados multifamiliares nas Carolinas passaram por novas construções significativas entre 2021 e 2023, levando a desequilíbrios temporários entre oferta e demanda em determinados submercados. Em 2025, essa situação começou a se corrigir de forma a criar oportunidades estratégicas para os investidores:

Absorção de excesso de estoque:

-As taxas de ocupação de Charlotte se recuperaram de 92,1% em 2023 para 94,3% no início de 2025

-Raleigh-Durham absorveu mais de 80% das unidades entregues no boom de construção de 2022-2023

-A taxa de absorção de Greenville aumentou em 35% em relação ao ano anterior, eliminando rapidamente o excesso de estoque

Início de construção em declínio:

-As construções multifamiliares iniciadas nas Carolinas diminuíram em aproximadamente 40% em relação ao pico de 2022

-O aumento dos custos de construção e os padrões de empréstimo mais rígidos limitaram o desenvolvimento de novos empreendimentos

-Os prazos de autorização e permissão foram estendidos, restringindo ainda mais o novo fornecimento

Esse reequilíbrio cria um cenário "Goldilocks" para os investidores: o excesso de oferta que suprimiu temporariamente os aluguéis está sendo absorvido, enquanto a nova concorrência permanece limitada, preparando o cenário para a aceleração do crescimento dos aluguéis.

Taxas de capitalização ampliadas criam oportunidades de valor

O ambiente de taxa de juros e os desafios temporários de oferta de 2023 a 2024 levaram à expansão da cap rate nos mercados multifamiliares das Carolinas, criando pontos de entrada mais favoráveis para os investidores em 2025:

Tendências de Cap Rate:

-As taxas de capitalização multifamiliar classe B em Charlotte aumentaram de 4,3% em 2022 para 5,5% em 2025

-Os ativos da Classe B de Raleigh-Durham estão sendo negociados a taxas de capitalização de 5,3-5,8%, acima dos 4,5-5,0% em 2022

-Mercados secundários como Greenville, Wilmington e Asheville viram as taxas de capitalização aumentarem de 75 a 100 pontos-base

Ajustes de preços:

-Os preços por unidade diminuíram em 10-15% em relação aos picos de 2022 em muitos submercados

-As expectativas dos vendedores se realinharam com a realidade do mercado

-Estão surgindo oportunidades de dificuldades à medida que alguns proprietários enfrentam desafios de refinanciamento

Essa expansão do cap rate, combinada com a moderação dos preços, cria um ponto de entrada atraente para os investidores que podem adquirir ativos com rendimentos iniciais mais altos do que os disponíveis nos últimos anos.

O ponto de inflexão da taxa de juros

Mudança na política monetária

A política monetária do Federal Reserve atingiu um importante ponto de inflexão em 2025, criando condições favoráveis para os investidores multifamiliares:

Estabilização de taxas:

-Após o ciclo de aperto de 2022-2024, o Federal Reserve iniciou seu ciclo de flexibilização

-O rendimento do Tesouro de 10 anos caiu de seu pico de 4,8% para aproximadamente 3,9% em meados de 2025

-As expectativas do mercado indicam mais declínios moderados até 2026

Oportunidade de financiamento:

-Os programas de empréstimos de agências mantiveram uma forte liquidez para ativos multifamiliares

-Os requisitos do índice de cobertura do serviço da dívida diminuíram ligeiramente em relação aos picos de 2024

-Os períodos somente de juros estão se tornando mais prontamente disponíveis para patrocinadores e propriedades fortes

Esse ambiente de taxas de juros cria uma oportunidade estratégica: os investidores podem adquirir ativos com taxas de capitalização ampliadas, enquanto os custos de financiamento começaram a se moderar, aumentando os possíveis retornos de caixa.

A janela de refinanciamento

O atual ambiente de taxas de juros cria uma oportunidade particularmente atraente para investidores de valor agregado que podem executar planos de negócios nos próximos 2 a 3 anos:

Vantagem do refinanciamento:

-As propriedades adquiridas em 2025 e aprimoradas por meio de estratégias de valor agregado podem ser refinanciadas a taxas mais baixas em 2027-2028

-Essa estratégia de "cash-out refinance" pode retornar um capital significativo para os investidores, mantendo a propriedade

-O spread entre as taxas de capitalização e as taxas de juros deve aumentar, criando uma alavancagem positiva

Essa vantagem de tempo - comprar quando as cap rates estão expandidas, mas as taxas de juros começaram a cair - é um alinhamento raro que aumenta os retornos potenciais dos investimentos multifamiliares iniciados em 2025.

O ponto ideal de valor agregado

Inventário envelhecido atendendo à demanda de renovação

O mercado multifamiliar das Carolinas atingiu um ponto de inflexão crítico em termos de idade da propriedade e potencial de renovação:

Características do inventário:

-Mais de 65% das unidades multifamiliares nas Carolinas foram construídas antes de 2000

-A idade média das propriedades multifamiliares em Charlotte e Raleigh é de aproximadamente 28 anos

-Muitas propriedades passaram por reformas mínimas desde a construção

Oportunidade de renovação:

-A diferença entre os aluguéis da Classe B/C e da Classe A aumentou para níveis históricos

-As unidades reformadas estão obtendo prêmios de aluguel de $250-400 na maioria dos submercados

-Os aumentos nos custos de construção tornaram menos viável o desenvolvimento de empreendimentos de raiz, aumentando o valor das propriedades existentes que podem ser reformadas.

Esse inventário envelhecido, combinado com a forte demanda por moradias de qualidade a preços acessíveis, cria condições ideais para estratégias de valor agregado que têm sido o foco da PrimeX Capital.

Potencial de melhoria operacional

Além das reformas físicas, muitas propriedades nas Carolinas apresentam oportunidades significativas de melhoria operacional em 2025:

Ineficiências gerenciais:

-Muitos imóveis continuam sendo mal administrados, com índices de despesas 3-5% acima dos índices de referência do mercado

-A adoção de tecnologia para gerenciamento de propriedades continua inconsistente, criando oportunidades para ganhos de eficiência

-Os sistemas de faturamento de serviços públicos e as melhorias na eficiência energética oferecem um potencial imediato de aumento do NOI

Otimização de comodidades:

-As mudanças nas preferências dos residentes após a pandemia criaram novas oportunidades de comodidade

-Espaços para trabalhar em casa, sistemas de entrega de pacotes e áreas de reunião ao ar livre oferecem melhorias de alto ROI

-As implementações de tecnologia para residências inteligentes estão obtendo prêmios de aluguel com investimentos relativamente modestos

Essas oportunidades de melhoria operacional, combinadas com o potencial de renovação física, criam vários caminhos para a criação de valor para investidores estratégicos.

Ventos favoráveis demográficos

O aumento de moradias para a geração do milênio

A geração do milênio A geração de jovens entrou em seus primeiros anos de formação de famílias, criando uma demanda sustentada por moradias de aluguel de qualidade:

Mudanças demográficas:

-O maior grupo de millennials está agora na faixa etária de 30 e poucos anos, um grupo demográfico de primeira linha para aluguel

-O peso dos empréstimos estudantis e os desafios de acessibilidade de moradia estenderam o ciclo de vida do aluguel

-A flexibilidade do trabalho remoto acelerou a migração para mercados acessíveis e de alta qualidade de vida, como as Carolinas

Evolução da preferência do locatário:

-Os locatários de hoje em dia priorizam cada vez mais a localização, as comodidades e a flexibilidade em vez da propriedade de uma casa

-O segmento de "locatários por opção" cresceu significativamente, principalmente em locais urbanos e quase suburbanos

-A disposição de pagar aluguéis premium por moradias de qualidade cria oportunidades para melhorias estratégicas na propriedade

Essas tendências demográficas apoiam o forte crescimento da ocupação e do aluguel de imóveis multifamiliares bem posicionados, especialmente aqueles que oferecem as comodidades e os recursos que atraem os locatários da geração do milênio.

O renascimento dos aluguéis para boomers

No outro extremo do espectro demográfico, os baby boomers estão optando cada vez mais pelo aluguel, criando uma segunda onda de demanda:

Tendência de downsizing:

-Aproximadamente 10.000 baby boomers atingem a idade de aposentadoria diariamente

-Muitos estão optando por vender casas maiores e fazer a transição para moradias de aluguel

-Essa tendência é particularmente acentuada nas Carolinas, que continuam sendo os principais destinos de aposentadoria

Preferências de aluguel:

-Os locatários mais velhos geralmente procuram unidades de alto padrão com acabamentos premium

-Eles priorizam a segurança, a conveniência e a vida com pouca manutenção

-Muitos preferem comunidades menores, de butiques, em locais onde se pode caminhar

Esse "tsunami de prata" cria oportunidades para investidores multifamiliares que podem posicionar suas propriedades para atrair esse grupo demográfico de inquilinos afluentes e estáveis.

Vantagens regulatórias e fiscais

Ambiente favorável aos negócios

As Carolinas mantêm alguns dos ambientes regulatórios mais favoráveis aos negócios e aos locadores do país, criando vantagens para os investidores multifamiliares:

Leis de locador e inquilino:

-Regulamentações equilibradas entre locador e locatário que protegem os direitos dos proprietários de imóveis

-Processos de despejo eficientes em comparação com muitos outros estados

-Ausência de controle de aluguel ou de requisitos onerosos de despejo por justa causa

Regulamentos de desenvolvimento:

-Processos de licenciamento simplificados em muitas jurisdições

-Políticas pró-crescimento que apoiam melhorias nas propriedades

-Incentivos fiscais para a reabilitação de propriedades antigas em determinadas áreas

Esse ambiente regulatório oferece aos investidores multifamiliares maior flexibilidade operacional e menores custos de conformidade em comparação com mercados mais regulamentados.

Vantagens fiscais

O ambiente tributário nas Carolinas oferece vantagens significativas para investidores imobiliários em 2025:

Benefícios fiscais estaduais:

-A alíquota fixa do imposto de renda da Carolina do Norte de 4,75% está entre as mais baixas do Sudeste

-As taxas efetivas de imposto sobre a propriedade da Carolina do Sul permanecem abaixo das médias nacionais

-Ambos os estados oferecem vários incentivos para melhorias na propriedade e desenvolvimento econômico

Oportunidade federal:

-A possibilidade de mudanças no código tributário nos próximos anos cria urgência para estabelecer investimentos nas atuais condições favoráveis

-Os benefícios da segregação de custos permanecem substanciais para aquisições multifamiliares

-As disposições de troca 1031 continuam a oferecer estratégias poderosas de adiamento de impostos

Essas vantagens fiscais aumentam os retornos após os impostos para investimentos multifamiliares, especialmente para estratégias de valor agregado que podem maximizar os benefícios de depreciação.

A vantagem da resiliência das Carolinas

Diversificação econômica

As economias das Carolinas se diversificaram significativamente, criando uma resiliência que beneficia os investidores imobiliários:

Diversificação do setor:

-Tecnologia, saúde, serviços financeiros, manufatura e educação formam uma base econômica equilibrada

-Nenhum setor isolado representa mais de 18% do emprego nas principais áreas metropolitanas

-Essa diversificação proporciona isolamento contra as recessões específicas do setor

Crescimento em todos os setores:

-Todos os principais setores de emprego nas Carolinas apresentaram crescimento positivo em 2024-2025

-O crescimento salarial excedeu a média nacional em aproximadamente 0,7%

-Estão surgindo novos grupos do setor de energia limpa, biotecnologia e manufatura avançada

Essa diversificação econômica reduz o risco para os investidores multifamiliares, garantindo emprego estável e crescimento da renda, mesmo durante condições econômicas nacionais desafiadoras.

Resiliência climática e migração

Como as preocupações com o clima influenciam cada vez mais os padrões de migração, as Carolinas oferecem vantagens que sustentam a demanda multifamiliar de longo prazo:

Vantagens geográficas:

-As regiões do interior são protegidas dos piores impactos dos eventos climáticos costeiros

-Os recursos hídricos continuam abundantes, ao contrário dos estados ocidentais propensos à seca

-Clima de quatro estações sem padrões climáticos extremos na maioria das áreas

Migração climática:

-As Carolinas são receptoras líquidas da migração influenciada pelo clima de regiões propensas a inundações e incêndios florestais

-Os custos de seguro permanecem razoáveis em comparação com o litoral da Flórida e partes da Costa do Golfo

-As projeções de longo prazo sugerem uma migração contínua de áreas vulneráveis ao clima

Esses fatores contribuem para o longo prazo sustentabilidade da demanda por moradia nas Carolinas, fornecendo uma base para o desempenho de investimentos multifamiliares independentemente dos ciclos econômicos.

Seleção estratégica de mercado nas Carolinas

Mercados primários: Charlotte e Raleigh-Durham

As principais áreas metropolitanas da Carolina do Norte oferecem escala, liquidez e fundamentos sólidos:

Vantagens de Charlotte:

-Crescimento do setor financeiro criando empregos de alta renda

-Expansão da infraestrutura de transporte público, melhorando a conectividade

-Revitalização de bairros, criando oportunidades de valor agregado em áreas em transição

Pontos fortes de Raleigh-Durham:

-A expansão da tecnologia e das ciências da vida impulsiona o crescimento de empregos com altos salários

-Várias universidades importantes que fornecem um canal de talentos e demanda de aluguel

-Expansão do Research Triangle Park, criando novos centros de demanda

Esses mercados primários oferecem a maior liquidez e interesse institucional, com forte potencial de valorização no longo prazo.

Mercados secundários emergentes

Vários mercados secundários nas Carolinas apresentam oportunidades atraentes com rendimentos potencialmente mais altos:

Greenville-Spartanburg:

-Renascimento da manufatura, criando empregos estáveis e de renda média

-Revitalização do centro da cidade, atraindo jovens profissionais

-Acessibilidade relativa em comparação com metrópoles maiores

Wilmington:

-A expansão do porto impulsiona o emprego em logística

-A demanda de turismo e de aposentados cria um mercado de aluguel diversificado

-Terrenos urbanizáveis limitados que restringem o novo fornecimento

Asheville:

-A recuperação do turismo e da hospitalidade está gerando crescimento de empregos

-Restrições geográficas que limitam o novo desenvolvimento

-Forte apelo para trabalhadores remotos que buscam qualidade de vida

Esses mercados secundários geralmente oferecem rendimentos iniciais mais altos e menos concorrência de investidores institucionais, criando oportunidades para operadores ágeis com conhecimento do mercado local.

Abordagem estratégica da PrimeX Capital para 2025

Nosso foco de investimento

Com base nas oportunidades exclusivas presentes em 2025, a Mercado multifamiliar das CarolinasA PrimeX Capital está se concentrando em:

Perfil da propriedade:

-Ativos de classe B/C construídos entre 1985 e 2005

-75-250 comunidades de unidades em locais estratégicos

-Propriedades com claro potencial de agregação de valor por meio de reformas de unidades e melhorias operacionais

-Comunidades em submercados com fortes impulsionadores de emprego e oferta nova limitada

Mercados-alvo:

-Primário: submercados estratégicos em Charlotte e Raleigh-Durham

-Ensino médio: oportunidades emergentes em Greenville, Wilmington e Asheville

-Terciário: Oportunidades seletivas em mercados menores com fundamentos convincentes

Estrutura de investimento:

-Horizonte de investimento de 5 a 7 anos

-Target IRRs de 14-18%

-Retornos em dinheiro a partir de 6-8% e aumentando para 8-10%+ por meio da implementação de estratégias de valor agregado

-Múltiplos de patrimônio líquido de 1,8 a 2,2x durante o período de participação

Estudo de caso: A oportunidade em ação

Para ilustrar a oportunidade atual, considere este estudo de caso representativo de nosso recente pipeline de aquisições:

Propriedade: Woodland Commons (nome alterado para fins de confidencialidade) Localização: Subúrbio de Charlotte, NC Tamanho: 172 unidades Ano de construção: 1996 Preço de compra: 28,5 milhões (28,5 milhões (28,5 milhões (165.700/unidade) Cap Rate inicial: 5,4%

Oportunidade de valor agregado:

-Interiores de unidades antigas com cozinhas e banheiros originais

-Aluguéis abaixo do mercado ($175-225 abaixo das comparações renovadas)

-Gerenciamento ineficiente da propriedade (despesas 4% acima do mercado)

-Áreas comuns e comodidades subutilizadas

Plano de negócios:

-$12.000/unidade do programa de renovação

-Implementação de gerenciamento profissional

-Melhorias nas instalações, incluindo centro de embalagem, espaço de trabalho conjunto e parque para cães

-Melhorias na eficiência energética

Resultados projetados:

-Aumentos médios de aluguel de $250/unidade

-Crescimento do NOI de 1,54 milhão para 1,54 milhão para 1,54 milhão para 2,15 milhões em cinco anos

-Valor de saída projetado de $39,7 milhões (cap rate de saída de 5,4%)

-TIR projetada: 16,8%

-Múltiplo de patrimônio projetado: 2,1x

Este estudo de caso demonstra como o ambiente atual do mercado cria oportunidades para a aquisição de ativos de qualidade com avaliações atraentes e potencial significativo de agregação de valor.

Conclusão: A janela de oportunidade

A confluência de fatores que examinamos - crescimento econômico, tendências populacionais, reequilíbrio entre oferta e demanda, cap rates expandidos, taxas de juros moderadas, potencial de agregação de valor e dados demográficos favoráveis - cria o que acreditamos ser um momento excepcionalmente vantajoso para investir em imóveis multifamiliares nas Carolinas.

Embora o setor imobiliário seja sempre cíclico, as condições específicas presentes em 2025 oferecem um raro alinhamento de fatores que beneficiam os investidores estratégicos em imóveis multifamiliares. A oportunidade de adquirir ativos com taxas de capitalização ampliadas, implementar estratégias de valor agregado durante um período de forte demanda e se beneficiar potencialmente da moderação da taxa de juros cria um perfil de risco-recompensa atraente.

Na PrimeX Capital, estamos construindo ativamente nosso portfólio para capitalizar essas condições, concentrando-nos em propriedades onde nossa abordagem de valor agregado comprovado pode gerar retornos superiores ajustados ao risco. Acreditamos que os investidores que agirem de forma decisiva durante esse período estarão bem posicionados para se beneficiar tanto do forte fluxo de caixa quanto da valorização, à medida que a história de crescimento das Carolinas continuar a se desenrolar.

Pronto para explorar oportunidades de investimento multifamiliar nas Carolinas? Entre em contato com a PrimeX Capital hoje mesmo para saber mais sobre nossas ofertas atuais e como podemos ajudá-lo a capitalizar as condições exclusivas presentes no mercado de 2025. Você pode entrar em contato com nossa equipe de relações com investidores em [informações de contato] ou visitar nosso site em https://1primexcapital.com/ para saber mais sobre nossa abordagem de investimento e histórico.

Este artigo é apenas para fins informativos e não constitui uma oferta de venda ou uma solicitação de oferta de compra de quaisquer títulos. O investimento em imóveis envolve risco, e o desempenho passado não é indicativo de resultados futuros. Os investidores em potencial devem conduzir sua própria diligência antes de tomar qualquer decisão de investimento.